Marbella como en toda zona turística, la mayoría de nuestros habitantes parecen saber de ventas y compra de propiedades, desde el jardinero hasta el camarero, casi todo el mundo suele dar su opinión sobre la compra y venta de propiedades. Esto, lejos de ayudar al futuro comprador puede llegar a confundirle porque encontrar, negociar y firmar la compra-venta de la pretendida propiedad se puede convertir en una tarea difícil y puede que con alguna desagradable sorpresa.
En primer lugar, lo primero que debería pensar es cuanto desea invertir, si necesitará financiación y cuál será su presupuesto para el correcto mantenimiento de su propiedad, gastos de comunidad, impuestos municipales, etc. En ocasiones el comprador no tiene lo suficientemente en cuenta los gastos de mantenimiento de la propiedad y termina con un problema en vez de con una segunda residencia o inversión. Su presupuesto disponible y sus ingresos decidirán a la hora de elegir el tipo de propiedad y la ubicación de la misma.
Si va a necesitar financiación, es importante calcular que cantidad podemos afrontar para la compra, ya que las entidades de crédito considerarán destinar un tercio de sus ingresos totales para la amortización de los pagos del préstamo hipotecario. También hay que tener en cuenta que en la gran mayoría de las entidades bancarias sólo le concederán entre el 60 y el 80 por ciento del valor de tasación del inmueble, por lo que hay que disponer del resto más los gastos para las escrituras. En resumen si necesita financiación, antes de emprender la búsqueda de la propiedad es recomendable investigar sobre la posible financiación que puede obtener a través de las entidades bancarias, comparando las ofertas, tipos de interés y requisitos.
En segundo lugar y según su presupuesto debe tener muy claro qué tipo de propiedad es la que más se ajustará a sus necesidades y porque motivos, propiedad para residencia permanente, para veranear, como inversión, para destinarla al alquiler, etc. La propiedad deberá reunir características muy importantes para usted y su familia o también para terceras personas como posibles inquilinos. Piense siempre en sus gustos pero también en sus necesidades reales. Además deberá seleccionar cuidadosamente la ubicación de la zona residencial donde desee su propiedad. Esto es igual de importante que el tipo de propiedad que busque pues influirá entre otros, sobre los precios, sobre su posible revalorización o depreciación y sobre las infraestructuras y servicios.
Estudie la zona donde comprará para ver los distintos factores de interés según uso y necesidades, como transporte, colegios, comercios, playas, campos de golf, etc. Cabe destacar la diferencia que representa una propiedad en la playa con una finca en el interior o con una propiedad en el centro de la ciudad. No olvide que la propiedad que compre hoy formará parte de su patrimonio y puede que algún día quiera o necesite vender. Es por ello por lo que debería prestar especial atención a la zona residencial donde hará su inversión así como a los servicios e instalaciones existentes.
Un experto inmobiliario con una agencia establecida en la ciudad por muchos años sabrá captar todas sus necesidades, le ahorrará tiempo y le ayudará en todo momento en todos los pasos hasta conseguir la propiedad que necesita poniendo toda su infraestructura, experiencia y conocimiento a su servicio, facilitándole al máximo la búsqueda de la propiedad y con la seguridad de no encontrarse con ninguna sorpresa en su compra.
Lo que marcará diferencias entre los posibles agentes inmobiliarios que podría visitar será el conocimiento del mercado, el nivel de experiencia y profesionalidad y sobre todo la honestidad.
Cuando encuentre la propiedad que más se ajuste a sus gustos y necesidades, le recomendamos intente negociar el precio de la propiedad. Según el tipo de propiedad que vaya a comprar habrá mayor o menor posibilidad de negociación. Si se trata de una propiedad a estrenar, la negociación será casi siempre nula. Las nuevas promociones tienen una lista de precios fija, sin margen para la negociación del precio. Si la promoción está en construcción, dependiendo del promotor podría negociar un poco las condiciones de pagos. Es en propiedades de segunda mano donde más posibilidades tendrán de negociar el precio. Para saber cómo negociar y cuánto ofertar le sugerimos considerar la siguiente información:
Siempre habrá mayor posibilidad de negociación sobre propiedades que hayan estado más tiempo en el mercado. Como referencia ha de saber que una propiedad bien ubicada, en buenas condiciones y con el precio justo normalmente tiene un periodo de venta entre seis meses y un año. Consulte con su agente o investigue por su cuenta.
Investigue el precio de propiedades similares en dimensiones, calidades, antigüedad y ubicación. Detectará fácilmente si la propiedad de su interés tiene un precio justo y le ayudará a decidir el importe de su oferta.
Que la propiedad necesite reformas puede ayudarle mucho en la negociación del precio, pero recuerde que comprar y reformar no siempre es la mejor opción, a menos que el precio final de compra lo justifique. No negocie sin tener un presupuesto para ser consciente del importe de la reforma.
Indague sobre el motivo de venta de la propiedad, mayor información puede ser igual a mejor posición para negociar. También es importante intentar averiguar si el vendedor ha rechazado con anterioridad otras ofertas, en qué fechas y sus importes, además de ayudarle a decidir la cuantía de su oferta, lograrán captar la total atención del vendedor.
Evite hacer una oferta demasiado baja, esta estrategia podría tener un efecto negativo y no obtendría respuesta, el vendedor podría no considerarle como un serio comprador e incluso se podría sentir insultado. No obstante, busque el equilibrio y haga su primera oferta por importe inferior a su límite máximo, le proporcionará cierta ventaja en la negociación, al poder subir según le convenga a su límite máximo si su primera o siguientes ofertas fueran rechazadas por el vendedor. Si el vendedor le propusiera una contraoferta final, no se apresure en dar una respuesta, tómese un par de días para analizarla, hacer cuentas y decidir si es el momento de cerrar el trato.
Sin duda, un agente inmobiliario con experiencia le será de máxima ayuda en una negociación por ser esta una parte fundamental de su trabajo y haber negociado multitud de compraventas. Sabrá cómo conciliar, entre comprador y vendedor, con los puntos de vista opuestos que existan y por muy complicada que sea la negociación, logrará el equilibrio necesario para que la compraventa se produzca.
Haga su oferta por escrito indicando además del importe de su oferta, el importe y la fecha en la que podría hacer entrega del primer pago a cuenta del precio, normalmente el 10% y firmar contrato, así como la fecha en la que usted pretende completar el pago y firmar escritura pública de compraventa. Adjunte también inventario de muebles si procede. Su oferta será considerada con más seriedad por parte del vendedor. En caso de que su oferta sea aceptada, proceda a formalizar la compraventa según los términos de su oferta. Para su mayor tranquilidad y seguridad, puede contratar los servicios de un abogado que le represente en la compra. Comprobará en el Registro de la Propiedad el estado registral de la propiedad, elaborará el contrato privado que obligará a ambas partes a la compraventa en los términos acordados en la negociación y preparará la escritura pública de compraventa, libre de cargas y gravámenes, a firmar ante notario el día acordado para completar el pago de la propiedad. Existen excelentes despachos de abogados en nuestra ciudad y en la mayoría le pueden atender en varios idiomas. Los honorarios de abogado ascenderán al uno por ciento del valor de la compraventa.
Finalmente recomendarle sea paciente en la negociación, la mayoría de los acuerdos se logran después de varias ofertas y contraofertas. Negociar y llegar a un acuerdo no es imposible con la ayuda y la estrategia adecuadas.
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